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經濟學者就房價走勢展開論戰 購房者仍拿不準
發布時間:2012-8-6 0:00:00

房子該買還是該賣?
調控政策未見松動,樓市卻“強勢”回暖,房價走勢使經濟學者間展開論戰,局勢復雜。
長期以來,房價的漲跌始終牽動著無數人的心。最近幾天,有關樓市走勢的爭論再度甚囂塵上。獨立經濟學家謝國忠拋出“千萬別買房,手上有空房子趕緊賣點”的觀點,而經濟學家董藩則認為,房地產市場的高速增長還未結束,早買比晚買強。更有人認為,謝國忠和董藩對房價走勢觀點的不同,或將引發國內經濟學界新一輪的有關房價的激烈對賭。
在經濟學家對房價展開論戰的同時,房價的走勢也令百姓感覺迷茫。因為雖然管理層針對房地產行業的調控政策沒有絲毫松動,但是從全國樓市來看,7月仍然延續著5月、6月回暖的趨勢,成交量上升明顯,整體價格也有一定程度的上漲。
面對經濟學家對房價走勢所持有的截然不同的兩種態度,面對房地產調控政策始終沒有放松而房價卻仍然上漲的矛盾局面,我們現在究竟是應該買房還是賣房呢?什么情況適合買房?什么情況又該賣房?
■案例
該不該買
購房者還拿不準
楊靜,今年30歲,在長春市某事業單位任職,老公在長春市某企業工作。夫妻倆每月的工資萬元左右,現住一套130平方米的住房,手頭攢了點錢,掂量著該投資點啥,研究了近半年的經濟形勢,兩口子打定主意要出手買套房。他們已經與開發商簽訂了協議,團購長春凈月區一套80平方米的房子,3800元/平方米左右,2014年交房后用于出租。他們打聽了一下,如今那個地段周邊的房價已經6000元左右了。眼看8月中旬就交納第一筆購房款(總房款的70%)了,但近日網上瘋傳的一篇獨立經濟學家謝國忠“房價下跌論”的演講稿卻讓她舉棋不定,不知如何是好。
謝國忠在演講稿中稱,2020年已經不遠了,2015年中國社會將進入老齡化階段,到2020年人口將會下降,房價下降?,F在沒有必要去買房子冒險,不要做發財的夢,現在把房子賣了一輩子開心。他還號召有房者趕緊賣房。
“人家謝國忠都在勸有房者趕緊賣房了,我還在準備買房呢。這房價要是不跌也就算了,真要是我剛買完房,房價就跌下來,你說鬧不鬧心。所以我現在比較猶豫,究竟該不該投資這套房子?!睏铎o告訴本報記者。
■數據
長春樓市
成交回暖價上漲
“首先,我要聲明,不要因為我的身份是開發商,就懷疑我觀點的客觀性?!本驮摬辉撡I房子,何時買,記者近日采訪了多位開發商,但開發商們在接受本報記者采訪時,觀點都比較一致。
長春市領秀朝陽房地產項目的副總經理尹洪臣說,雖然有關房價走勢的爭論很多,但從目前我們掌握的情況看,不論是居民對住房的剛性需求,還是改善性需求都比較強烈。而且就吉林省來說,除了長春市以外,大多數城市、特別是一些縣級市的城市化進程還遠遠不夠,所以市場對房屋的需求仍然比較旺盛。
中國房產信息集團克而瑞(中國)長春機構發布的統計數據在一定程度上證明了尹洪臣的觀點。進入今年5月份,隨著天氣轉暖,開發商促銷優惠打折增加,市場熱度繼續上升,長春房地產的市場成交量有一定幅度上升。
5月長春市商品住宅總成交面積41.48萬㎡,環比上升18.7%;成交套數4111套,環比上升14.5%。2012年6月長春市商品住宅總成交面積48.53萬㎡,環比上升17%;成交套數4754套,環比上升15.6%。在房屋成交出現明顯回升的同時,長春的房價上漲態勢也很明顯。統計數據顯示,長春市的房價目前已經從7月份第1周的6350元/㎡漲到了7月份第4周的6690元/㎡,一個月內漲幅達到了5.4%。
二手房市場同樣出現回暖。長房置換公布的7月份二手房相關數據顯示,7月二手房交易量環比6月上升14.06%;按照長房置換公布的信息,7月第二周長春二手房掛牌量環比上升10.43%,交易量環比上升63.16%。
“目前中國正處于經濟波動的底部區域,而且經過宏觀調控之后房地產價格的漲勢也已經趨緩。從發展的角度看,未來經濟肯定還是要脫離谷底向上發展的,房地產價格也必然會跟隨經濟上漲,但是房地產價格的漲勢不會再像以前那樣迅猛,也不會再像以前那樣出現短期內大幅上漲的勢頭?!遍L春豐和房地產開發有限公司總經理楊舒越告訴本報記者說。
尹洪臣認為,從目前公布的全國100個城市的房價情況看,絕大多數省會城市的房地產均價都在8000元/平方米以上。而長春作為一個省會城市,6000元/平方米~7000元/平方米的房地產均價并不高,房價相對還是比較合理的。因此,從這樣的角度看,長春市的房價還會有上升的空間。
  ■觀點碰撞
未來40年
房量仍供小于求
“我要買的那套房子要2014年才交房,距2015年只有1年時間,距2020年也只有6年的時間。人口老齡化之后是否真的意味著城市化進程也將結束,房價下跌成為一種必然呢?”楊靜對本報記者表示。
對此,北京大學房地產研究所所長陳國強分析說,謝國忠所說的人口下降應該是就業人口占總人口的比例下降,而不是總人口的下降。在城鎮化遠遠沒有結束的背景下,城市人口還會繼續增加,對房地產的需求仍然較大?!案鶕医y計局發布的數據,目前我國的城鎮化率只有51.3%,而國外那些已經完成城市化進程國家的城市化率為75%。同這些國家相比,我國的城市化率還是比較明顯的?!标悋鴱娬f。
中國城市經濟學會副會長牛鳳瑞告訴本報記者,中國的城市化進程不可能在短期內完成,大規模農村人口進城的步伐仍然沒有停止,按照目前中國城市化的推進速度,要在2050年前后才會結束?!霸隽啃枨?、改善性需求,以及危舊房改造等幾個因素的疊加,導致中國的房地產市場未來40年每年的房屋需求量在15億至20億平方米之間,但是現在每年的供給只有不到10億平方米。由于供給小于需求,所以房價會上漲不會下跌,房子應該買還是應該賣,自然也就一目了然?!迸xP瑞認為。
看租售比
可能會得不償失
對于該買房還是該賣房,廣為流傳的重要依據之一就是房屋的租售比。不少房地產中介公司現在也比較熱衷于發布租售比。所謂租售比,一般情況下是把它歸納為房屋租金與售價的比例,即每平方米建筑面積的月租金與每平方米建筑面積房價的比值,也有一種說法認為,是每個月的月租與房屋總價的比值。房屋租售比這個概念是國際上用來衡量某地區樓市運行是否良好的指標之一,國際標準通常為1:200到1:300。比值越高,說明房價中的投資需求越大。那么在現實生活中,是否真的可以將租售比這一數據當成是我們買房、賣房的指標呢?
“這種指標對于國外的成熟市場可能比較管用,但對于中國市場卻未必有效?!弊蛉?,陳國強向本報記者解釋說,雖然國外成熟市場已經運用房屋租售比這個指標多年,但由于中國的房地產市場還不夠成熟,不確定的因素仍然有很多,特別是目前在執行的宏觀調控政策依然沒有松動,因此用房屋租售比作為百姓買房、賣房的重要指標就更沒有意義?!坝捎谧夥康男枨蠛头课莸墓┙o是不斷變化的,所以房屋租售比也在時刻發生著變化。如果將房屋的租售比當成是進行房屋買賣的依據,那么所面臨的變動成本就會非常高,很可能會得不償失?!迸xP瑞對本報記者表示。  
■投資問答
問題一:何時該買房?
答:買自住型住房隨時可以出手;買改善型住房要看好實用價值;買投資性住房應三思而后行
忠告:投資性購房,不建議按揭或借錢
本報記者在采訪中了解到,由于針對房地產行業的宏觀調控政策沒有出現松動,加之不時有房價在未來會大幅下跌的聲音出現,因此像楊靜一樣,很多準備購房的人都處于持幣觀望狀態。那么,現階段究竟該不該出手購房呢?接受本報記者采訪的多位經濟學家都表示,如果各方面的條件允許,自住型購房者隨時可以出手。
吉林大學商學院的博士生導師丁志國告訴本報記者,何時出手,該不該出手,要根據購房目的區別看待?!叭绻菫榱烁纳谱约旱木幼l件,只要條件允許,什么時候買房都是對的?!倍≈緡J為,如果是買房用來投資,則要充分考慮房地產項目所處的地段、交通條件、配套措施、未來發展潛力等因素。而且還要考慮用來投資的住房未來準備出售還是出租。如果用來出租,一定要計算好每年所得的租金收益是否能夠超過一年期銀行存款的收益。如果收益率低于一年期銀行存款,還是應該三思而后行。
“如果你要購買的住房是用來自己居住,那么現在就應該果斷出手,否則容易錯過時機?!北本┐髮W房地產研究所所長陳國強給出了自己的建議。
牛鳳瑞表示,百姓為了改善居住條件而買房,這在任何時候都可以考慮出手,不過,在購買改善型住房時一定要充分考慮好實用價值。
“從政策的角度考慮,現在的宏觀調控政策并不支持投資性購房,尤其不支持三套以外的購房,因此如果是將購房用來投資,那么還是應該謹慎?!迸xP瑞說,不建議購房者像過去那樣,通過銀行按揭,或是借錢的方式買入房地產進行投資。
  問題二:何時該賣房?
答:看是否已經達到自己的心理預期,是否有更好的投資項目
忠告:如果賣房所得的資金是閑置不用,就不要輕易考慮賣掉房產,畢竟在今后一段時期內,在城市化進程沒有結束前,房價上漲的幾率大于下跌
在謝國忠的演講當中,明確呼吁“有房者趕緊賣房,現在把房子賣了一輩子開心”?!拔椰F在非常迫切地想知道,如何判斷用來投資的房子該不該賣掉呢?是否有什么指標可以參考?”采訪中,上述問題是一些房屋持有者普遍關心的問題。
多位房地產業內人士均對本報記者表示,并沒有這樣一個指標存在?!八^的賣房更多還是指投資型住房,而非自住型住房。其實房屋究竟該不該賣,主要還是要看房屋升值之后的收益情況是否已經達到購房者的心理預期?!睂Υ?,牛鳳瑞和丁志國等人均表示。
牛鳳瑞說,所謂的心理預期,就是當你用30萬元購入一套房子,心理預期是升值20萬元,那么在這套房子升值到50萬元之后,而你又恰好有更好的投資項目,能夠帶來更高的投資收益,那么就可以選擇將住房出售,去投資其他項目。反之,如果你沒有其他好的投資渠道,賣出房產之后,只能把賣房款存入銀行,那么還不如選擇繼續出租,以取得高于銀行利率的收益。
“如果不是十分急于用錢,或者即便賣出房產之后,賣房所得的資金也是閑置不用,那么還是不要輕易考慮賣掉房產,畢竟在今后一段時期內,在城市化進程沒有結束之前,房價上漲的幾率大于下跌?!睏钍嬖奖硎?。
■理財師觀點
不應在房地產投入過多資金
交通銀行理財師孫鳳彪的建議是,以投資為主要目的的人要保持謹慎,畢竟從國外的角度看,居住類房產的投資價值并不是很大,升值潛力比較大的還是以商鋪為主。中國目前的房地產投資,是在特定情況下產生的房地產投資價值。個人認為不應該在房地產投資上投入太多的資金。
“基于對風險控制和資產配置合理化方面的考慮,百姓應該適當加大對金融等其他領域的投資?!睂O鳳彪說。
滿5年的房產可嘗試出售
“如果購買住房用于自住,那么現在就已經可以買了。目前的房價已經處于相對低位,而且經歷了今年6月、7月的兩次降息之后,貸款利率已經有所下降,預計下半年還有一降息的機會,這無疑會降低以銀行貸款購買房產用于自住者的貸款壓力?!逼职l銀行的理財師劉禹對本報記者表示,如果是投資性購房,則應該更加看重所購房產的價格,投資的目標主要應該是以一些大樓盤針對企事業單位推出的內購房、團購房為主。目前很多內購房、團購房的價格都照周邊的房價便宜幾千元。
劉禹說,中國房地產的使用周期平均是50年,一般過了五年之后,小區的物業管理、綠化、樓體維護等措施都將開始走下坡路,因此如果是投資房產、而且時間已經超過5年、所處地段和租金等情況都不甚理想,那么則可以嘗試刊登出售信息。本報記者孫憲超
政策
4萬億過后還有啥?
2008年,面對危機,中國政府推出了4萬億的投資計劃,這些錢主要投向于鐵路等基礎設施建設。這一政策,可以說在當時起到了立竿見影的效果,投資拉動下的中國經濟迅速擺脫了底部,重回高速增長的軌道。而2012年,同樣面對危機,政府又會采用什么樣的措施呢?
此時,坊間出現了呼吁再度出臺“4萬億”的聲音,認為只有新一輪的量化寬松貨幣政策,才能起到作用。甚至,在經濟數據不佳的情況下,一些地方性的萬億投資計劃紛紛早已出現在傳聞中。
“這顯然是不現實的?!敝行陪y行總行金融市場專家劉維明對記者說,拋開結果的得失,如果單從數據上來講,此輪危機并沒有2008年來得猛烈,中國經濟增速還在7.5以上位置,所以是否需要下這么猛的藥,還有待觀察。另外,劉維明覺得,當時的4萬億投資雖然暫時止住了經濟下滑,還是有一些副作用的,比如房價在2009年以后的躥升。
持有類似觀點的,還有中歐國際工商學院經濟學和金融學教授許小年,他甚至更加激烈地認為,4萬億的結果是制造了很多的過剩產能和需要政府費盡力氣才壓制住的cpi。
而實際上,最高層在這方面也顯得更加慎重。7月31日,中共中央總書記、國家主席胡錦濤就公開表示,要將穩增長放在重要位置,繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策。
那么,還有什么樣的政策,能夠達到穩定增長的效果呢?銀河證券首席經濟學家左小蕾覺得,中國政府應對危機的經驗和手段應該說比2008年的時候更加多,準備得也應該更加充分。在她看來,胡總書記提出的加大結構性減稅力度、擴大國內需求,改革分配收入等措施,都是很好的措施。
當然,應對危機的手段除了行政調控外,貨幣手段也是很關鍵的因素?!把胄性谏习肽暌呀泝纱谓迪?,多次降準,這些保持貨幣供應量的手段,目前看效果應該有所顯現?!迸d業銀行首席經濟學家魯政委覺得,企業經濟狀況已經企穩,這說明到目前為止,中央的政策正在有效地推進。
不過,受訪的多位人士更為看好的是,對應國務院《關于鼓勵和引導民間投資健康發展的若干意見》(簡稱新“36條”),各部委的42個實施細則已經出齊。
魯政委告訴記者,引導民間資本投資的政策已經制定多年,但落實情況不佳。不過,在目前較為特殊的經濟情況下,落實情況有可能會加速。新36條中,包括鐵路、能源、電信、核電等重要領域,都對民間資本進行各種形式的開放。并減少行政審批的能環節,為民間資本投資提供有利的環境。一位受訪者對記者表示,雖然真正落實需要時間,但這種打破壟斷的改革思想已經能夠清晰顯現。
中國人民大學經濟學教授楊萬東則認為,穩定增長最核心的因素還是投資,而民間資本投資相比政府投資更有效率,市場化程度也更高,這在當下敏感的經濟窗口期,則意義更為重要。
分析
軟硬著陸之利弊
要參與這場辯論,先要搞清楚軟著陸與硬著陸的標準,以及兩種形式最終帶來的結果。
一般意義上來講,我們普遍理解的經濟著陸,是指在經濟過熱、通貨膨脹嚴重的情況下,通過緊縮銀根、收縮政府投資等手段、再輔以行政和法律手段,將通貨膨脹消除掉。但是,著陸的形勢有軟硬之分。
吉林大學經濟學院副教授丁肇勇告訴記者,教科書上的定義為,經濟硬著陸是指,經濟增長被破壞,出現經濟的停滯不前甚至衰退。具體表現有經濟增長為低速或者負增長,人均收入緩慢或者減少,工業產出增長緩慢或者減產,工業指數不景氣,出口減少,市場蕭凋。
而軟著陸則反之,它是指在通貨膨脹被解決的同時,經濟仍然保持著適當的增長速度,各方面都未受到破壞,國民經濟健康運行,平穩地回到適度增長區間。
從這樣的定義來看,軟著陸明顯要好于硬著陸。
不過,教科書中的解釋并不十分準確,從各國經濟的實際發展過程來看,還存在不同的“解釋”。獨立經濟學家謝國忠在接受記者采訪時表示,軟著陸中一個非常壞的例子就是日本。這個國家上個世紀90年代地產價格達到瘋狂時,作為一個人口只占世界總人口2%的國家,其地產價值一度占世界總產值的40%。而其后的20多年中,雖然經濟泡沫沒有破滅,沒有出現大規模的破產現象,但地產價格以每年7%的速度下滑,累計降幅達80%。日本股市也展開了長達數十年的“長熊”,可見軟著陸并非全是好事。
當然,硬著陸也并非都是壞事。丁肇勇說,比如在1997年亞洲金融危機中的韓國。其利用危機借勢改革,隔斷金融機構和企業集團之間的暗箱操作,肢解和重組了個別企業集團。這一減少行政干預,放大市場作用的思路,雖然令韓國在短時間內經濟下降很快,但隨后使得韓國的經濟結構調整完成,并重新回到了高增長的軌道。而這種情況,不乏出現在新世紀之初,網絡泡沫破滅后的美國身上。
現在,問題的關鍵在于,中國希望出現何種“著陸”?
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