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國土部解讀房地產調控
發布時間:2015-4-16 10:29:08

日前,國土資源部、住房和城鄉建設部聯合下發了《關于優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知》,幾日后其他部委也相繼發文調整了相關信貸、稅收政策,引發媒體和社會上的熱烈討論。對此,國土資源部土地利用管理司有關負責人進行了解讀。

??一、這次調控政策出臺的背景?

??首先是房地產市場進入了新的發展周期。經過近十年來的高速發展,全國層面住房供不應求的局面已經得到緩解,住宅用地的供需態勢已經由需求的單邊快速增長向供需雙向回調過渡,一方面部分地區房地產市場存在結構性、區域性供求矛盾,需要進一步加大土地供應的力度,另一方面,部分二三線城市房地產用地供應已經超出了城市經濟社會發展的需要,去庫存壓力較大,帶來一定風險,為此,需要分類調控、因地施策。

??其次是房地產市場運行要加快去行政化,回歸市場經濟活動規律本身。十八屆三中全會明確提出,要進一步發揮市場機制的決定性作用。房地產市場管控要由過去的以行政手段為主向突出市場和強化監管方向轉變,創造市場機制發揮作用的政策環境。

??二、本次政策的特點有什么?

??和以往調控工作對比,本輪調控政策主要突出優化供應結構,明確支持自住和改善性住房需求,維護市場穩定。

??一是強調要分類調控、因地施策。突出政策調整的“針對性、差異化”,根據不同地區土地市場發展發育程度和房地產市場供求態勢,采取不同調控政策應對,特別是從供應計劃的編制入手,有增有減,合理確定新增住宅用地規模,政策的有效性、針對性進一步加強。

??二是強調結構調整。首次將住房供應結構、土地供應結構聯動調整,并明確可以將商品住房調整為保障房,將商品住宅用地調整為保障性住房用地、養老服務業等用地,結構調整的政策支持力度進一步加大,有助于穩定供求關系,促進民生保障和經濟結構轉型。

??三是落實地方政策在維護房地產市場穩定方面的主體責任,注重發揮部門協同和上下聯動。國土、住建聯合下發文件,彼此協調,供前供后“前后呼應”,有助于發揮調控政策合力;同時為了確保對涉及層面工作的調控壓力,增加調控工作的有效性。將市場研判和政策制定工作重心下移,有效發揮地方政府在調控市場中的主動性、積極性。

??三、各地在調整土地供應規模時,如何認定房屋和土地的供求過?;蛘卟蛔?,標準應當是什么,如何落實?

??文件中提及“房屋和土地的供求過?!迸袛?,對于判斷的標準,房地產行業內部有很多,如:很多研究機構將存量待售商品房去化周期15個月作為判斷市場的警戒線,土地市場方面一般也將供地后3年作為合理的開發建設周期。我們現有的土地市場監測與監管系統也可以判斷各地已供住宅用地的開發利用情況,對于超過合同約定開工時間一年以上未開工,且未開工住宅用地規模超過5年年均供應量的市,縣,應該從嚴控制新增建設用地規模。

??2014年,我部曾根據房價、地價、商品住房累積可售面積總量、未開工住宅用地總量等指標,將城市劃分為五類(房價地價上漲快、上漲較快、平穩上漲、持平、下跌),指導調整住宅用地供應和穩定市場價格信號等工作。地方各級政府也應根據各類市場指標,判定當地房地產市場供求情況。我部將在去年工作基礎上,調整相關指標進行分析,加強對地方的督促指導。

??四、怎么理解在土地供應時要“穩定、均衡供應,靈活確定地塊面積、組合不同用途和面積地塊搭配供應”?

??供求關系穩定是市場平穩的基礎和根本,“穩定供應、均衡供應”就是要為供求關系穩定構建一個良好的基礎,說的是對土地供應總量管控和對土地供應的節奏變化掌握的問題,就是要求地方在實時土地供應的過程中,要充分考慮土地供應規模變化對未來市場發展預期的影響,尤其是負面影響,注意保持年度間數量方面的穩定,不搞“饑餓供應”,在季度也要盡量做好均衡,避免類似年底突擊供地的現象,從而避免市場成交大起大落。

??“靈活確定地塊面積,不同地塊面積和用途的搭配供應”,是供應要主動貼近市場需求,促進市場健康運行。地塊規模過大,超過房地產企業開發能力,不僅容易造成住房有效供應延后,阻礙市場供求關系改善,還容易導致囤地、炒地、閑置浪費等諸多問題。在城市不同位置區域,可能存在宗地條件差異極大的地塊,在城市發展過程中,部分位置較差地塊從產業發展或基礎配套的角度存在迫切開發的需求,卻無人問津,部分位置較好的地塊,由于開發潛力較大,容易造成開發企業盲目樂觀,不免形成“過度競爭”,搭配供應可以很好彌補純市場選擇下的市場發展的弊端和不足?,F階段,土地開發過程中社區醫院、幼兒園、養老用房等配套設施的代建,在某種意義上,也屬于一定程度上的搭配供應。

??五、對允許土地用途和規劃條件變更,相應的地價款補交與退還方面,評論指出可能出現亂象,這用不用擔心?土地出讓后改變用途、調整規劃的做法以往是嚴格控制的,開口子會不會造成政府人員和開發商利益輸送等風險?

??這次的通知中提到“房地產供應明顯偏多或在建房地產用地規模過大的市、縣,國土資源主管部門、住房城鄉建設、城鄉規劃主管部門可以根據市場狀況,研究制訂未開發房地產用地的用途轉換方案,通過調整土地用途、規劃條件,引導未開發房地產用地轉型利用,用于國家支持的新興產業、養老產業、文化產業、體育產業等項目用途的開發建設,促進其它產業投資?!鼻疤嵋皇恰胺康禺a供應明顯偏多或在建房地產用地規模過大”,二是“已出讓的未開發房地產用地”,允許轉型的方向很明確,就是“國家支持的新興產業、養老產業、文化產業、體育產業等項目?!币话銇碚f,住宅用途的地價較高,但供過于求會形成宗地地價減值,轉向其它用途原用地者可能會有損失,這就需要地方政府部門周密籌劃,政府與土地使用者按市場實際出發,努力實現雙贏,促進地塊開發。評論提出的可能出現的亂象,對規范管理提出了要求,各地在實際操作過程中,只要堅持土地市場已有的一系列好的做法,如集體決策、決策過程公開、決策結果公開等,主動接受社會的監督,就能夠有效防止違規操作,。

??六、政策規定,可購買在建、已建成商品住房用于棚改安置房和公共租賃住房。從商品房到保障房,土地是不是應該從有償出讓轉為無償劃撥,土地性質要不要轉回去,地價款如何核算和退還?

??這個問題在通知中實際已經明確了,將尚未開工房地產項目用地轉變用途、調整規劃建設條件用于棚改安置房和公共租賃住房建設的,市、縣國土資源主管部門應重新核定相應的土地價款,更改土地出讓合同。重新核定土地價款,應該按照新用途,經專業地價評估確定價款。符合劃撥用地條件的,可以重新辦理劃撥用地手續,核發劃撥用地決定書。地價款按照公平公正公開的原則,由政府與用地方協商解決。                

                                                                                                                    來源:一財網

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