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水滴公寓:“金融+長租公寓” 引領地產去化新思路
發布時間:2015-9-17 8:32:10

房地產白銀時代變得越來越艱難,對身在其中的開發商而言,探索去化和升級轉型的兩全其美模式一直未停歇過。原本略顯冷清的類REITs探路之旅,因某些開發商和長租公寓品牌的嘗試而在近期突然熱鬧起來。融合了“金融+”并升級了去化模式之后,長租公寓成為了開發商轉型的一種新思路。

類REITs和房產眾籌的實踐之所以成為當前房地產行業的焦點話題,這與大開發商、基金公司兩大參與主體本身具備的關注度和影響力不無關系。而實戰案例更加固了這一市場印象。不久前就有萬達與快錢聯合,將其持有的購物中心直接轉化為資本市場上的證券資產——“穩賺一號”理財產品,投資門檻僅千元,上市即被秒搶。近期則再有銀泰置地發布“銀泰租金寶”,將一定期限的租金收益轉讓給該理財產品的投資人,從而讓普通投資人獲得直接投資地產獲得收益的機會。

REITs(RealEstate Investment Trusts),即房地產信托投資基金,通過金融手段把流動性較低的房地產投資,直接轉化為資本市場上的證券資產進行交易,其收益主要來自于租金收益和房地產升值。然而,受困于國內的法律和稅務環境,REITs遲遲未能問世。隨著金融政策的放開和互聯網新軍的進入,地產、金融、互聯網的跨界互動與合作日益頻繁,房產“證券化”也找到替代性方案,類RIETs的理財產品以及房產眾籌的投資方式相繼面世。作為開發商,借力互聯網金融,在創新的模式帶來高效現金流周轉的同時,也為去化積壓庫存化打開了全新思路。

攪局者帶來的“去化”新思路

早在今年年初住建部發布的《關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》中就指出“積極推進房地產投資信托基金(REITs)試點”,從而加速去化國內開發商的巨量庫存。分析人士指出,傳統開發商的絕大多數住宅都是以出售為主的,過去可以由投資投機者接盤,但目前這類需求已基本退出市場。如果房企可以經營租賃并且可以將資產證券化,就能實現較快較多的去庫存(主要是現房),對房企利好。近年長租公寓行業的迅速崛起,標志著國內長租公寓運營日趨成熟,為房企持有物業進行經營租賃轉型提供了契合度極高的入口。而具有金融背景及資源整合能力的長租公寓,也正悄然引領著新一輪資產證券化的革新。

在此之前,新派公寓于2013年通過賽富基金在北京CBD區域整棟買下擁有70年產權的住宅用地森德大廈,次年改造為新派公寓CBD店。在基金化的結構下,將此住宅資產分拆份額,以基金的方式發行給多位投資人。據新派公寓估算,一期基金的平均年化回報率將超過10%,有望達到13%。水滴公寓在長租公寓的金融創新方面,與地產基金、證券公司、資產管理公司、互聯網金融平臺等合作開展了系列探索,其中具有代表性的是通過地產眾籌的方式,與金融平臺合作伙伴商海通成功收購上海寶龍城市廣場的酒店式公寓。這一模式成功實現了寶龍地產項目的快速現金回流變現,同時,商海通與眾多投資者獲得了較高回報的穩定租金收益及資產預期升值。

長租公寓或將引領“金融+”植入

然而,真正成功的做出一套以地產去化為導向,且能滿足市場需求的類REITs產品或公寓投資產品,對專業背景和資源整合能力都有著近似苛刻的要求?!叭谫Y能力與融資規劃是保持此類投資產品經營正常和增強其活力的根本要素;基礎資產質量則是衡量其優與劣的關鍵核心;長租公寓需要深刻理解房地產行業特征和運營模式,并且對投資屬性尤為敏感?!痹鴦摌I過房地產基金的水滴公寓創始人馮玉光在接受采訪中如此表示。像水滴和新派這樣的長租公寓新軍可以引導具有“金融+”性質的去庫存化項目,得益于團隊對于物業資產強大的評估、策劃、運營能力,以及高效的融資規劃、執行能力。

長租公寓作為一個在“互聯網思維”下催化出的新興行業,具備了整合資源,革新傳統租住行業的基因。在“互聯網+”涌向傳統企業后,“金融+”的浪潮再度襲來,公寓行業做互聯網金融更是具有天然的優勢:租約具有穩定的薪金流,是做金融產品的好資產。馮玉光表示,公寓行業的“金融+”變革才剛剛開始,除了目前已在推進的金融產品和合作項目外,水滴公寓還意圖從多個渠道探索流量變現,如何進軍P2P領域成為馮玉光的下一步目標。當前P2P領域較大平臺的產品多是全種類推廣,獲客成本很高,但最近幾年垂直領域P2P正在悄然崛起。公寓房東端是有穩定現金流且符合資金方的各項要求的一類群體,而公寓的租客則是消費需求較高但當前能力有限的一類群體,很適合轉化為資產方?!敖鹑诰褪亲R別風險、管理風險、并對風險進行定價,風險管理就是信息管理,數據管理,水滴公寓能可以擁有客戶的消費能力、生活習慣等數據,多了一個維度的用戶數據,能更準確進行風險定價,更方便進行風險管理?!?/span>

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