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寶能退地 狙擊萬科的地產野蠻人蕪湖失了手?
發布時間:2015-9-17 8:39:27

“5年投資1200億,建40個購物中心”,這是寶能曾經的商業發展愿景。如今卻傳出了在蕪湖退地的消息,其或正在遭遇投資失手的尷尬。

近日,安徽省蕪湖市兩紙通知函,披露了深圳發展商寶能在當地的一起退地事件。通知函載明,因逾期兩年多未繳納土地出讓金,收回寶能面積為16.64萬平方米、宗地編號為JB2013(09)號國有建設用地使用權;同時,綜地編號JB2013(18)號、JB2013(19)號兩地塊,也逾期一年多未繳納土地出讓金,土地使用權一并收回,兩地塊面積分別為10.61萬平方米和11.24萬平方米。

據觀點地產新媒體了解,雖然寶能因此就再無需繳納約6.6億元的地價款,但也損失了三宗地早前繳納的約1.3億元履約定金。

而針對該次寶能退地事件,市場就普遍認為,在當下三四線地產投資前景普遍不被看好的情況下,這是個典型的三線城市投資失利的故事。

不過,從點到面,細究寶能這些年的投資,不難發現其業務拼圖均由高杠桿翹起。在市場漸漸失去成色的當下,高杠桿誘發的資金緊崩弊端亦逐步顯現。

蕪湖失了手

觀點地產新媒體查閱相關資料,在2013年蕪湖房博會上,蕪湖江北項目寶能睿城,寶能時代廣場,以及寶能慧谷三大純新盤齊齊亮相,由此寶能地產正式進入蕪湖。同年,標志性項目蕪湖寶能城開工建設,彼時報道稱寶能將總投資300億于蕪湖江北建設。

資料顯示,蕪湖江北是國家級皖江示范區的“示范區”和承接產業轉移標志性平臺,又是蕪湖全面轉型、跨江發展,建設長江流域現代化大城市的戰略支點。

其中,蕪湖江北產業集中區將打造成具有200萬人口的生態新城,未來規劃為蕪湖三大主城區之一。而蕪湖寶能中心就雄踞江北產業集中區核心區位,3000畝新城將助力蕪湖江北全面崛起。

但僅相隔兩年之后,寶能就在這座富有抱負的城市作出退地抉擇,市場頗感意外。而此對于寶能而言或也有點尷尬。觀點地產新媒體了解到,在此次退地事件披露后,市場一度傳出寶能將退出蕪湖的消息,這也讓蕪湖寶能不得不公開召開媒體通氣會給出解釋。

寶能介紹,此次退出的是位于蕪湖江北的寶能睿城二期、寶能時代廣場一、二期的建設用地。三宗地塊只占寶能在蕪湖投資的10%,因此退出蕪湖之說不成立。

寶能對媒體稱,“不能再盲目投入,商業風險未提早預料”是此次退地的關鍵原因。

寶能方面表示,退地一方面是根據當下發展情況對戰略進行適當調整?!耙詫毮茴3菫槔?,地塊一期面積共42萬平方米,但自入市以來仍有一半住宅銷售未銷售完畢。這時如果再盲目開工建設二期住宅,顯然是不理智的。二期用地的開發應該在一期銷售量達8成以后”。

另一方面,此次退地也是為了規避蕪湖地產商扎堆開發商業綜合體帶來的風險。寶能方面表示,未來蕪湖市區將有五六家商業綜合體,按蕪湖目前的人流量和消費能力,難以滿足這么多商業綜合體的經營需求。

顯然,不管出于何種緣由,有本地市場分析人士就告訴觀點地產新媒體,寶能此次退地是一次降低風險的措施,也是投資失利后止損的舉措,這或與寶能在蕪湖過于龐大的投資拼圖不無關系。

據了解,寶能目前在蕪湖江北產業集中區投資領域共6大塊,涉及商業住宅開發、電子信息產業園、教育產業、CBD中央商務區、醫療服務產業以及物流產業鏈等項目。這些項目當下仍都處于投入期,資金來源除集團支持外,更多或來自當地住宅項目的銷售回款。

而蕪湖本地最新市場數據顯示,蕪湖目前平均房價尚不足6000元/平方米,在這樣的房價水平下,寶能通過住宅銷售獲得的回籠資金要繼續支撐在蕪湖的投資顯然較為吃力。

緊繃的資金

6.6億的地價款,相對于寶能系今年200億舉牌萬科的投入,簡直是九牛一毛。但寧愿損失1.3億元也不選擇繼續投資,母公司是著實需要縮減規模,還是真的無力承擔?

據悉,寶能方面在商業地產方面有著雄心萬丈的藍圖,亦多次對外公布自己的“商業計劃”。

寶能曾不止一次透露,將用5年時間,投資1200億元,至2018年開發建設40座創新型購物中心,全部統一自持經營。5年建40個購物中心,有市場人士稱,這也就意味著平均每年要有8個在建,每個項目的平均投資額需要投入將近30億元。

據觀點地產新媒體了解,目前除商業地產方面的大手筆投入計劃外,寶能旗下的綜合物業開發、現代物流、文化旅游和金融也急需要資金助力。以旅游項目為例,寶能現已布局4個大型旅游綜合體項目,分布在韶關、沈陽、惠州以及銅陵等地,而這些項目當下均處于前期投入階段。

因此,有市場人士認為,相對于其規模巨大的投入,寶能地產業務方面的主要資金來源仍然是項目銷售回款。而市場人士告訴觀點地產新媒體,目前寶能多數銷售項目位于三線城市,未來反哺的資金能力或有限度。

觀點地產新媒體查閱相關資料也發現,截止2014年寶能于合肥、烏魯木齊、揚州、儀征、南寧、贛州等多個城市的項目開盤亦拿下當地銷售冠軍。

其中,合肥寶能城于2014年5月才首次拿地,10月即開盤,年底兩次加推。新疆寶能城2014熱銷烏魯木齊,銷售業績領冠當地。

目前,寶能系旗下前海人壽也被認為是寶能地產投資業務的另一大資金來源。但今年以來,在以耗資200億增持萬科為代表的股市舉牌故事之后,市場已認為其資金實力已相對緊繃。

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