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國土部:穩定市場 避免樓市價格過快下降
發布時間:2015-10-21 4:35:35

827日公布的《關于調整房地產市場外資準入和管理有關政策的通知》(下簡稱《通知》),跟2006年公布的《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》(下簡稱《意見》)相比,調整的內容主要有兩個方面。??

?降低境外個人購房門檻,為境外資本進入市場提供便利?

《通知》放松了境外個人購房條件,做到了境內外個人購房的政策平等。2006年《意見》要求境外個人要在境內 工作、學習時間超過一年后,才有資格購房。新公布的《通知》則把“超過一年”的時間限制取消了,還取消了“不得購買非自用、非自住商品房”的規定。但當地的住房限購政策同時適用于境內外購買者。??

《通知》為境外資本進入國內市場提供更便利條件。2006年《意見》的出臺,對外資進入房地產領域施加了諸多 限制。主要原因是2002年以來,人民幣升值預期強烈,房地產市場發展迅猛,外資通過收購企業、直接購房等形式,設立大量房地產基金,2002~2006年間,在上海、北京等一線城市,外資占商品房購買量的比重超過20%。因此,為抑制外資進入國內房地產市場,2006年《意見》延長了審批期限,在結匯、手續等方面還施加了很多限制條件。新公布的《通知》取消了外資企業辦理境內貸款、境外貸款、外匯借款結匯必須全部繳付注冊資本金的要求,節省 了大量資金沉淀成本。??

?外資進入國內房地產市場經歷了三個階段?

從外資進入國內房地產市場的歷程看,可分為三個階段。第一個階段是1978~1998年。在1998年房地產市場化改革前,外資進入中國市場,主要是租賃商業樓房等方式,或者是外資企業通過土地出讓方式(1983年允許外資企業可以有償獲取城市土地使用權)建立工業廠房,沒有大規模的外商直接投資(FDI)進入房地產市場,國內法律除了允許境外華僑可以購買特定區塊的商品房(國內公民不允許購買),也不允許境外個人購房。??

第二個階段是1998~2006年。是外商直接投資快速進入房地產市場的時期,從房地產企業開發資金來源的結構看,外資占比在逐步上升。從外資進入國內市場的渠道看,除了傳統的設立合資企業,收購國內企業股本等方式,更主要的是通過設立大量房地產基金,直接參 與建造、收購商業樓盤,其中以香港資本為主。這段時期外資的布局絕大多數在上海、北京、廣州等一線城市,比如北京國貿、上海恒隆、中信泰富等地標性項目,都由港資相對控股或絕對控股。??

第三個階段為2006~2015年間。以2006年公布的《意見》為轉折點,當時的決策層考慮到國內房地產市場波動加劇,從穩定房地產市場的角度看,采取了限制外資進入的措施。在商務部和發改委的《外商投資企業投資目錄》里,房地產開發被列入限制類,在外匯結 算、資本金比例等方面,采取了比國內企業更嚴格的規定。但由于中國房地產市場持續高速發展,境外資本仍然通過各種途徑進入房地產市場。??

?新政出臺基于穩定房地產市場和完成中美投資協定談判的考慮?

《通知》的出臺,筆者分析主要有兩個方面因素:第一,國內房地產市場進入一個新的轉折期,從國家統計局公布的2015年前7個月數據看,房地產開發企業到位資金6.93萬億元,同比增長0.5%。其中,國內貸款1.25萬億元,下降4.5%;利用外資185億元,下降24.5%。房地產市場總體供需平衡,結構性矛盾突出,區域分化加劇明顯,部分二線城市和多數三四線城市已經供大于求、價格下行壓力加大,從2014年下半年開始,國家就開始采取一系列寬松政策,穩定房地產市場。這個背景明顯不同于2006年《意見》出臺時,那時主要是防范房地產市場價格過快上漲,現在主要是避免房地產價格出現過快下降。因此,放寬境內個人購房,以及放松外資進入房地產市場的條件,是有利于穩定房地產市場。另外,在新階段,外 資和境外個人對房地產投資的需求也大不如從前,不用過度擔心對市場的預期引導問題。??

第二,受目前我國跟美國等發達經濟體的自由貿易或雙邊投資貿易協定的影響。從2013年前,我國就開始跟美國 談判雙邊自由投資便利化問題,主要是通過搞“負面清單”的方式。在之前我國的《外資企業投資目錄》里,是把房地產開發列為限制類。為盡快完成投資協定的談判,有主張要把房地產開發投資尤其是境外資本進入一級市場,和境內個人購房便利性方面,納入到“負面清單”里。從《通知》出臺看,似乎也驗證了上述條款已 經被正式寫進了“負面清單”。??

總之,《通知》是在我國房地產市場進入“新常態”、外商投資協定“負責清單”談判加快的背景下出臺的,未來的方向應該是越來越開放外資進入房地產領域,對個人購房的限制也會真正做到“境內外平等”。這對房地產市場來說,是利好消息,但也不必過度解讀為外資會大幅 進入國內房地產市場,在國內房地產市場已經告別高速增長之際,外資也會在“進入”和“退出”之間作出更理性地選擇。(作者單位:國務院發展研究中心)??

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